Társasházi ki kicsoda?
(Révai Nagy Lexikona: házmester)
A háztulajdonostól a házrend fenntartására alkalmazott, a ház felügyeletével megbízott személy.
A gondnok munkakört betötő személy általában a társasházban lakik. Közvetlen felettese a társasházkezelő (közös képviselő). Ismernie kell a felvonó kezelésével, üzemeltetésével és a mentéssel kapcsolatos előírásokat, felügyeli a felvonó használatát. Ő az aki tudja hol vannak a gáz- és vízvezetékek főelzárói, hol lehet az épületet áramtalanítani, hol vannak a biztosítékok. Eseménynaplót vezet a hibabejelentésekről, hibajavításokról, általában a házban történt eseményekről. Ismeri a házhoz beosztott takarítót, karbantartót és ellenőrzi annak munkáját. Rendszeresen leolvassa a villanyórákat, vízmérőket, amiről nyilvántartást vezet. A gondnok a társasház tűzrendészeti megbízottja. Tájékoztatja a lakókat a közüzemi szolgáltatások szüneteléséről. Feladata a házirend betartása, a lakókkal való jó együttműködés megteremtése.
A munkakör betöltésének alapfeltétele legalább középfokú iskolai végzettség, erkölcsi bizonyítvány és felvonókezelő i vizsga.
A házfelügyelő a házban lakik, legtöbbször munkaszerződéshez kötött házfelügyelői lakásban. Hasonló a feladatmeghatározása, mint a gondnoknak, de úgy feladata, úgy hatásköre és felelőssége is kisebb. Tudja mi hol van a házban – gáz- és vízvezetékek főelzárói, áramtalanítási lehetőségek. Szükségletnek megfelelően a világítást ki-, be kapcsolja, ellenőrzi a kapcsolókat, szellőző berendezést, kaputelefont. Az épület bejáratát este zárja, reggel nyitja. Legtöbbször megbízzák a háztakarító feladatokkal.
A mai társasházak nem engedhetik meg maguknak a népes alkalmazotti gárdát, ezért a gondnok, felvonókezelő és takarító feladatok is egy személyre hárulnak. Ha a ház központi fűtéses, kazánfűtőként ő felügyeli a fűtés- melegvízszolgáltatást.
Társasházkezelő (közös képviselő) a mai kor ingatlanvagyon kezelője. Ismernie kell a társasház alaprajzát, szerkezetét, áram-, fűtés-, vízvezeték és szellőzési rendszereit, a rendszerek működését. Meg kell határoznia az ingatlan általános állapotát, amely során ki kell térnie azokra a problémákra, vagy állapottal kapcsolatos tényekre, amelyek befolyásolják a műszaki állapotot, használhatóságot, az ingatlan értékét. Gazdálkodási keretein belűl a társasház épületét és a telket elfogadható szinten kell karban tartani (küső és belső takarítás, festés, víz-, villanyszerelés, szükséges rendes karbantarási és javítási munkák). A lakóközösség nevében és megbízása alapján szerződhet vállalkozókkal, köthet szerződéseket a szüséges szolgáltatásokra, vásárolhat felszereléseket, szerszámokat.
A társasház alkalmazottai tekintetében gyakorolja a munkáltatói jogokat. Minden pénzügyi év elején be kell terjesztenie a közgyűlés elé a működési költségvetést a várható kiadásokról és bevételekről. Intéznie kell a közös költség és fogyasztói díjak beszedését. Könyvelővel együttműködve biztosítania kell a számviteli törvényben meghatározott okmányok vezetését, naprakészségét. A különböző állami hatóságok felé teljesíteni kell az előírt adatszolgáltatásokat, bevallásokat, jelentéseket. Intéznie kell a bérbeadással járó dolgokat: szerződéskötés, szükséges engedélyek beszerzése, bérletfizetés, adókötelezettség teljesítése.
Felújításoknál pályáztat, szerződést köt, ellenőrzi a kivitelezést, műszaki ellenőríz és nem utolsó sorban teljesíti a benyújtott számlák kifizetését.
Egy társasház irányítása, ügyek vitele csapatmunka. A közös képviselő nem polihisztor, aki ügyvéd, könyvelő, mérnök és sok más képzettséggel rendelkeik. A társasházkezelő a „társasház vállalkozás” ügyvezetője, aki mindig számíthat egy ügyvéd, egy könyvelő, egy mérnők szakmai segítségére.
(Műszaki Lexikon: házkezelési szervek)
A házkezelési szervek hatékony működéséhez szükséges a lakásállomány napra kész műszaki állapotának ismerete: műszaki leltár, műszaki nyilvántartás.
A házkezelőségben a vezető mellett műszaki és gazdasági személyzet működik. Feladata az ingatlanok karbantartása, üzemeltetése (szerződések megkötése, díjak beszedése), jogok és kötelezettségek egyeztetése, a házfelügyelői, házgondnoki szervezet irányítása.
Az ingatlankezelői, társasházkezelő tevékenységet a 38/1997. (VI. 27.) BM rendelet szabályozza. A feladatkör jó kapcsolatteremtő képességen alapulva, a munkafolyamat minden részletére kiterjed, és az ingatlangazdálkodás, valamint az ebben kialakult piaci viszonyok ismeretét – a társasház fenntartásával, a társasházak működésével összefüggő követelmények ismeretét feltételezi.
A kezelő a tevékenységi körén belül:
- az ingatlan jellemzőinek ismeretében – gazdasági elemzés alapján – tervajánlatot készít az ingatlan fenntartására (üzemeltetésére, karbantartására, felújítására),
- ellátja, szervezi az üzemeltetési és a karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
- javaslatokat dolgoz ki az ingatlannal való gazdálkodás és az ingatlanhasznosítás (közös tulajdon hasznosítása) kérdéseiben.
Legfontosabb feladatai:
- Ingatlankezelési tervet készít figyelembe véve az ingatlan jellemzőit (elhelyezkedés, műszaki állapot), meghatározva az ingatlan működési bevételeit és kiadásait, a működés javítását szolgáló javaslatokkal.
- Ingatlanfenntartás területén az üzemeltetési feladatok folyamatos ellátása, karbantartási munkák számbavétele, bonyolítása, a terv szerinti felújítások bonyolítása, szerződéskötések vállalkozókkal, szolgáltatókkal, vállalkozók versenyeztetése, foglalkoztatása, szolgáltatók (közüzemi, kommunális stb.) tevékenységének ellenőrzése, a tulajdonosok, bérlők, használók tájékoztatása, jogos igényeinek kielégítése, igények felmérése, a közgyűlés megtartásának kezdeményezése, alkalmazottak felvétele, munkáltatói jogok érvényesítése, pénzintézetekkel (bankok, adóhatóságok, tb) kapcsolattartás, költségek tervezése, elszámolása.
Az ingatlan hasznosításával összefüggésben a jellemző műszaki adottságok felmérése, a közös területek, helyiségek, lakások hasznosítási javaslatainak kialakítása, a műszaki adottságok és a piaci információk alapján hasznosítási javaslatok kialakítása, pénzügyi elemzése, üzleti terv készítése.
Bérbeadás teljes bonyolítása a feladata: rendelésfelvétel, kereslet-kínálat áttekintése, megbízó(k) tájékoztatása, partnerek felkutatása, kapcsolattartás (hatóságokkal, érdekképviseletekkel), szerződés előkészítése, bérek mértékének megállapítása, fizetési feltételek, bérbeszámítási lehetőségek, számlázás.
Az ingatlankezelő az ingatlan-befektetési tervek készítésekor a jellemző tulajdonságokat ismerteti, befektetői szándékokat vizsgálja, befektetői hatásosságot elemzi, megtérülési számításokat végez és értékel.
A kezelő a feladatai megoldásához szükséges mértékben rendelkezzen a tulajdonosok, bérlők, használók irányában a kapcsolatteremtéshez nélkülözhetetlen kommunikációs készséggel, és legyen jártas az üzleti tevékenységben, az üzleti tárgyalásokban.
A feladatai ellátása során legyen jártas a munkavállalókkal, a vállalkozókkal való kapcsolatteremtésben.
Az ingatlankezelő és társasházkezelő rendelkezzen műszaki, jogi, gazdasági, nyilvántartáshoz kapcsolódó és piaci ismeretekkel.
