A közös tulajdon felújítása
„felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építési-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot – megközelítőleg vagy teljesen – visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik.”
Az egymásra épülő, egymás kedvező hatását erősítő, részleges felújítási műveletek fokozatosan javítják az épület állapotát, műszaki színvonalát. A döntésnél alapvetően a műszaki és pénzügyi szempontokat kell figyelembe venni. A döntés joga a társasház tulajdonos közösséget illeti, a felújítási munkák esetében közgyűlési határozat szükséges. A döntést megalapozó előzetes szakvélemények, a közösség pénzügyi helyzete és a hitelfelvétel lehetőségeire vonatkozó információk, az elvégzendő felújítás műszaki tartalmát ismertető javaslat biztosítása a társasházkezelő (közös képviselő) feladata.
Természetesen a döntést hozó tulajdonostársak többsége nem szakember, ezért az írásban előterjesztett előkészítő információk közérthető, egyszerű megfogalma-zására kell törekedni. Jó ha a közgyűlésen műszaki, pénzügyi és jogi szakértők is részt vesznek, így a felmerűlő kérdésekre a tulajdonostársak azonnal egyértelmű választ kapnak.
A közgyűlésnek már az előkészítés munkálatainál célszerű egy tulajdonosokból álló „műszaki bizottságot” választani, akik nagy segítséget nyújthatnak a kivitelezők versenyeztetése és kiválasztásától, a kivitelezés befejezéséig, a műszaki átadás-átvételig bezárólag.
Már a tervezésnél fontos tudni, hogy a végrehajtandó építési tevékenységek közül mik az építési engedéllyel végezhető munkák. Az építési engedély kérelemhez meghatározott tartalmú építészeti-műszaki terv szükséges. A műszaki tervek készítése szakirányú egyetemi vagy főiskolai képesítéshez és külön feltételekhez kötött tevékenység. A tervező felelős a vonatkozó minőségi, biztonsági és szakmai szabályok, építési előírások betartásáért, valamint az általa készített tervek szakszerüségéért.
Valamennyi műszaki terv alapját, az eredeti terveken túlmenően, a részletes szakértői vélemények képezik, melynek – teljes felújítás esetén – az épület egészére ki kell terjednie.
Jelentősebb (közpénzekből megvalósuló) munkák esetében kötelező és ma már általános gyakorlat a kivitelezők versenyeztetése. A társasházak esetében kötelezően alkalmazandó előírás nem került közzétételre. A vállalkozók versenyeztetésénél „segédletként” alkalmazható, hogy a közbeszerzési törvény rögzíti a versenytárgyalás szabályait.
A kivitelező kiválasztásánál fontos, hogy van-e a kivitelezőnek jogosultsága a feladat végzéséhez. Az azonos műszaki tartalommal adott árajánlat esetén sem célszerű autómatikusan a legolcsóbb ajánlatot elfogadni. A kivitelező korábbi tevékenységéről célszerű referenciákat kérni, azokat ellenőrízni.
A vállalkozási tevékenységekkel kapcsolatos törvényi előírásokat a Polgári Törvénykönyv tartalmazza. A szerződés megkötése nem csupán műszaki feladat, feltétlenűl szükség van megfelelő jogi ismeretekkel rendelkező személy bevonására. A szerződésben rögzíteni kell a megbízó és a vállalkozó jogait és kötelességeit, a munka eredményes befejezésének biztosítékait.
Az építtető az építési szerelési munka szakszerűségének ellenőrzésével építési műszaki ellenőrt bízhat meg. A műszaki ellenőr szerepe fontos, feladatait és szerepét, jogosultság meghatározását kormányrendelet rögzíti. Esetleges későbbi jogviták esetében az építési naplóban rögzített műszaki ellenőri vélemény perdöntő lehet. Műszaki ellenőri feladatokat csak a mérnöki kamaránál nyilvántartásba vett személyek jogosultak ellátni.
A műszaki ellenőr megbízása növeli a felújítás költségeit, de hiánya sokszor helyrehozhatattlan károkat eredményezhet. Műszaki ellenőr hiányában a megbízó hivatalos képviselője a társasházkezelő (közös képviselő), vagy a közösség által meghatalmazott személy, cég.
A felújítási munka befejezése minden esetben a műszaki átadás-átvételi eljárással fejeződik be, amit írásba kell foglalni. A jegyzőkönyv a megrendelő, a vállalkozó, és a munka megnevezése mellett a szerződéses és a tényleges határidőt, az átvétel igazolását, vagy elmaradását, elletve a hiányok felsorolását és a hiány-pótlás elvégzésének határidejét tartalmazza, dátummal és aláírással.
Az épületek esedékes felújításától – a beavatkozás mértékétől, műszaki tartalmától függően – az várható el, hogy
- a felújított szerkezetek a jelenleg érvényben lévő nemzeti szabványoknak, műszaki előírásoknak megfelelnek, mivel követelményeik (hőtechnikai, tűzvédelmi, stb. szempontból) lényegesen szigorúbbak a több évtizeddel korábbi megvalósítás idején életben lévőknél. Jelentős lesz a műszaki növekedés;
- az épület homlokzatainak, közös belső tereinek hőszigetelése, a nyílászárók felújítása növeli az ingatlan értékét;
- az üzemeltetés energiafogyasztásának csökkenésével a hő- és komfortszínvonal javulásával egyidejüleg csökken az üzemeltetési költség;
- az épület fizikai állapotának megóvásán túl nő az épület, illetve a lakások piaci értéke, ezáltal a tulajdonosok vagyona.
