Társasingatlankezelő

Ahány ház, annyi vállalkozás

A társasházak szaporodásával, az új piaci helyzettel párhuzamosan kialakult egy új szakma, a profi társasházkezelés. Egyre több lakóközösség jött ugyanis rá, hogy szaktudás nélkül csapdák sorozatára vannak ítélve, s az olcsó megoldások néha bizony nagyon sokba kerülhetnek.

Magyarországon a lakástulajdonosok többsége társasházban él. Ez azt jelenti, hogy több millióan, saját otthonuk révén, gyakorlatilag részesei egy olyan “vállalkozásnak”, melyben a tulajdonostársakat nem maguk választották, mégis alapvető kérdésekben együtt kell dönteniük. Minél több lakás van az adott társasházban, ezek a döntések annál nehezebben születnek és a vállalkozás ügyeinek kezelése annál bonyolultabb. A lakáspiacon már megjelentek azok a társaságok, amelyek kifejezetten a társasházak kezelésére alakultak, vállalva a lakóközösség helyett a közös képviselettel járó problémák és feladatok szakszerű megoldását, illetve elvégzését.

Bérházakból társasházak

A 90-es években az önkormányzati lakások zöme magántulajdonba került. Ennek következtében a lakóházak tulajdonosa is megváltozott, az önkormányzat helyett immár a lakók rendelkeznek az épülettel. Igaz, sok esetben a házon belül – akár egy házmesterlakás, akár egy üzlethelyiség erejéig – az önkormányzat is tulajdonos maradt és ez általában inkább bonyolította, mint egyszerűsítette a házkezelést.

Az átalakulás problémái szinte kifogyhatatlanok, minden jel arra utal, hogy ezek kezelése csak úgy lehetséges, ha a nyugati országokhoz hasonlóan Magyarországon is elfogadják azt, hogy a közös képviselet egy szakma, amelyet nem művelhet akárki. A megoldást azok a társaságok jelenthetik, amelyek piaci alapon művelik a társasházkezelést kellő apparátussal és szakértelemmel.

Bérlőkből tulajdonosok

A korábbi bérházakból lett társasházak esetében nem volt egyszerű az átalakulás már csak azért sem, mert a bérlőknek egyik napról a másikra hozzá kellett szokniuk a tulajdonosi szemlélethez. Ez pedig nemcsak vagyont, hanem törődést és ez által új kiadásokat és feladatokat is jelent. Ennél még kevésbé tudtak mit kezdeni olyan, addig ismeretlen fogalmakkal, mint alapító okirat, közös képviselő, közös költség.

Így aztán a maguk suta módján elindultak ezek az új típusú kényszervállalkozások úgy, hogy nem volt tiszta, mire is vállalkoznak. A “cég” Achilles-sarkaként pedig ott volt a lakók közül választott közös képviselő. Ingatlanpiaci polihisztoroknak is nevezhetnénk némi túlzással és kevéske cinizmussal a 90-es évek mumusaiként számon tartott közös képviselőket. Nekik – bár ezt kezdetben senki nem látta át – kellett megtestesíteniük a könyvelőt, az ügyintézőt, a pénztárost, az ügyvédet, a műszaki vezetőt. Többnyire rövid időn belül kiderült, hogy ez nem megy.

Sőt szélsőséges esetekben egyes közös képviselőkön úrrá lett a kísértés, melyet az általuk kezelt pénz okozott. Tehát a lakóközösségnek pedig hamarosan – okkal vagy ok nélkül – egy személyben összpontosult a bajok forrása: a közös képviselőben.

Közös költség

A gazdálkodás csapdájába persze jóhiszeműen is besétálhatott valaki, hiszen egy társasház esetében a lakók által fizetett közös költséget két számlán kell gyűjteni. A pénz egy részét a működtetésre, vagyis a napi kiadásokra kell fordítani, másik részéből pedig olyan tartalékot kell gyűjteni, amelyet a váratlan kiadásokra, a felújításra lehet költeni.

Mivel a – mellesleg rosszul kamatozó – számlákat a közös képviselő kezeli, elképzelhető, hogy fedezet híján olykor a tartalékból átcsoportosít némi pénzt a napi kiadásokra. Az ilyen átcsoportosítás hiányos könyvelés esetén egy idő után követhetetlen és egyszer csak az egyik, majd a másik számla is kiürül. A közös költséggel kapcsolatos rémtörténetek másik fajtája a nem fizető tulajdonostársakról szól. A gyakorlat azt bizonyítja, hogy szinte tehetetlen a ház az ilyen esetekben.

Bár az új társasházi törvény elvileg kezeli ezt a helyzetet, de igazából továbbra sincs megoldás. Jelzálogjogot jegyeztethet be a lakóközösség a nem fizető lakására, de ennek feltételei aligha teljesülnek a hétköznapokban. Ez tehát nem járható, maradnak a felszólítások, a fizetési meghagyás, amely ellen fellebbezhet a lakótárs, és akkor jön az évekig húzható pereskedés.

Társasházi „szentírás”

Tapasztalataink szerint még mindig kevesen tudják, hogy amikor társasházban vásárolnak lakást, az alapító okirat legalább olyan fontos dokumentum számukra, mint a lakás tulajdoni lapja. Ez az okirat határoz meg mindent, amit a házzal, a közös használatú házrészekkel kapcsolatban a lakóknak tudnia kell és el kell fogadnia. A társasház alapító okirata tehát a vállalkozás társasági szerződése.

Sőt, új házak esetében, ha már az építés előtt megveszik a majdani lakásokat, az alapító okiratnak készen kell állnia az első kapavágás előtt. Ennek csapdájába esett egy ingatlanfejlesztő cég, amely már az új otthonukba költözött lakókkal próbált alapító okiratot létrehozni. A megegyezést többször, hosszú hónapokon át meghiúsította a kertrészek és az egyéb közös területek használata miatt kialakult vita. Az eltelt időben az építtetőnek kellett a közös költségeket fedeznie, és ettől a tehertől csak úgy tudott megszabadulni, hogy a békétlen lakóknak úgymond megegyezési díjat fizetett.