Kontár a közös képviselő – Érdemes perelni?
A Társasházi Háztartás szaklap Olvasói kérdések rovatában dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke válaszol a lap előfizetőinek kérdéseire, melyek közül egy-egy választ hirlevelünk olvasóival is megosztunk. Az egyesület, a tagok számára ingyenes jogsegélyszolgálatot is biztosít, hogy megkönnyítse számukra a vitás ügyekben való eligazodást.
Kérdés:
A társasházban, ahol közös képviselő vagyok, a tulajdonosok egy része pert akar indítani az előző közös képviselő ellen.
Tény, hogy az előző közös képviselő sok mulasztást követett el, amik miatt a társasháznak anyagi kára is keletkezett, valamint nem tartott be egyes törvényi előírásokat.
Ezek a következők:
– nem vezetett naprakész közös költség nyilvántartást, egyáltalán nem törődött a fizetéssel elmaradókkal. Így néhány tulajdonosnak 100 000,- Ft körüli hátraléka keletkezett. Ezek behajtása folyamatban van, de a ház vesztesége sem jelentéktelen
– elmulasztotta több ízben is közüzemi számlák befizetését, a szolgáltató többszöri felszólítása ellenére. Emiatt a társasháznak nem kevés pótdíjat kellett fizetnie
– könyvelésében a 2007-es évi bizonylatokból egyes tételek hiányoznak
– nem készített elszámolást a 2007-es évről és költségvetést 2008-ra
– amikor a Számvizsgáló Bizottság ellenőrizni akarta a jogkörébe tartozó dokumentációt, ezt nem biztosította arra hivatkozással, hogy a könyvelő még nem készítette el
– elszámolás és tájékoztatás helyett nem jelent meg a tulajdonosok által összehívott közgyűlésen, hanem írásban lemondott, és az átadás-átvételt is csak többszöri, végül tértivevényes felszólításra volt hajlandó megtenni.
A tulajdonosok álláspontja szerint nem szolgált rá arra a díjazásra, amit havonta felvett, sőt anyagi kárt okozott a társasháznak, ezért kártérítési pert szándékoznak indítani. Az Ön véleménye szerint a felsorolt okok elegendőek ehhez, vagy inkább álljunk el a per indításától. Az én véleményem az, hogy nem sok esélyünk van a nyerésre, de a tulajdonosok egy része ezt nem osztja.
Válasz:
Kártérítési per megindításához elsődlegesen tisztázni kell pontosan, hogy milyen kár érte a társasházat és ezt bizonyítékokkal kell alátámasztani. A kártérítéshez szükséges még annak a bizonyítása is, hogy a volt közös képviselő jogellenes magatartást tanúsított, vagyis nem a törvényben előírtaknak megfelelően végezte a munkáját. Ennek bizonyítására alkalmas lehet egy könyvvizsgáló felkérése és az általa adott szakértői vélemény, azonban számolni kell azzal, hogy ennek is költsége van (az adatok és iratok mennyiségétől függ, de kb. 100-150 ezer forint). A kártérítési per esetében a perindításkor le kell róni a polgári eljárási illetéket, amely a követelt összeg 6 %-a. Ezt az összeget természetesen megkaphatja a társasház, ha a pert megnyeri. Számolni kell azzal, hogy amennyiben a közös képviselet nem rendelkezik saját jogtanácsossal, akkor ügyvéd felkérése esetén ügyvédi díjat kell fizetni – amely egyezség kérdése – és pernyertesség esetén ugyancsak megtérülhet egy része az alperestől.
Figyelembe kell venni azt is, hogy a bírósági eljárás eltarthat akár egy évig is, amíg csak a költségeket kell állni és a befektetett összeg csak akkor térül meg, ha a bíróság a kereset minden részét megalapozottnak tartja és kötelezi a volt közös képviselőt a kárösszeg megfizetésére. Nem árt arra sem gondolni, hogy a jogerősen megítélt összeg befizetésének elmaradása esetén végrehajtási eljárást kell indítani, amelynek a költségeit ugyancsak a társasháznak kell megelőlegeznie és ezen összeghez is csak akkor jut hozzá, ha az alperesnek van olyan jövedelme, vagy vagyona, amelyből a követelt összeg és kamatai, valamint a felmerült költségek levonhatók. A fentiek mérlegelését kell a tulajdonosoknak elvégezni ahhoz, hogy a követelt összeg és a ráfordítás – idő, pénz stb. – arányban lesz-e az eredménnyel. Semmiképpen nem javaslom, hogy a kérdésben a közös képviselő önállóan döntsön, hanem a felmerülő költségek és a várható kártérítési összeg összevetése mellett a döntést a tulajdonosoknak kell meghozni.
